FEJL OG MANGLER VED FAST EJENDOM
Fugt i kælderen, mug under gulvbrædderne, arealmangel eller skimmelsvamp på loftet. Uforudsete fejl og mangler kan pludselig dukke op, når nye boligejere flytter ind.
Efter overdragelsen af en ejendom viser der sig ofte skjulte fejl og mangler, som typisk først konstateres, når køber lærer ejendommen at kende. Læs mere om fejl og mangler nedenfor.
Hos Julian Jensen advokat tilbyder vi bistand i sager om mangler ved fast ejendom. Da denne type sager ofte kræver specialistviden, kan vi bistå gennem hele forløbet, også såfremt sagen skulle ende i retten.
HVEM ER ANSVARLIG ?
SÆLGER?
Sælger af en ejendom har som udgangspunkt ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget. Med tilbud om en ejerskifteforsikring til køber, hvor sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien, kan sælger dog blive fritaget for dette ansvar. Dette kaldes huseftersynsordningen.
Selvom du som sælger har gjort brug af huseftersynsordningen, vil du i visse tilfælde stadig være ansvarlig for fejl og mangler, og køber vil kunne kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag af købesummen, når der er tale om visse typer væsentlige mangler.
Dette gælder. blandt andet:
- Mangler ved grunden, fx forurening,
- Skader, som er opstået efter tilstandsrapporten er udarbejdet
- Visse typer af forhold, der strider mod servitutter eller offentligretlige forskrifter
- Forhold, som du som sælger har afgivet garanti for,
- Hvis du som sælger har handlet groft uagtsomt,
- Bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet fremgår af tilstandsrapporten.
EJERSKIFTEFORSIKRING?
En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker skjulte fejl og mangler i boligen, som ikke er anført i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet.
Der findes to typer ejerskifteforsikringer:
- Forsikring med standarddækning
- Forsikring med udvidet dækning.
Man kan normalt vælge løbetid i 5 eller 10 år
Ofte afviger forsikringsbetingelserne fra et selskab til et andet. Det er derfor vigtigt at sætte sig grundigt ind i forsikringsbetingelserne i forsikringspolicen.
I nogle tilfælde kan det betale sig at klage, såfremt man får afslag på dækning fra forsikringen.
Vi kan hjælpe dig med at klage over
ejerskifteforsikringens afgørelse til Ankenævnet for Forsikring.
Hvis du ikke er tilfreds med sagens udfald, kan den indbringes for domstolene.
HVIS DU SOM KØBER FINDER FEJL VED BOLIGEN:
Konstateres der fejl og mangler som er væsentlige, er der flere muligheder:
- Er manglen en skade, der er omfattet af forsikringen, anmeldes denne til forsikringsselskabet, således at man kan søge forsikringen om at dække.
- Er der fejl som ikke dækkes af ejerskifteforsikringen, kan der eventuelt rettes et krav mod sælger eller ejendomsmægleren. I nogle tilfælde kan der rettes et krav mod den byggesagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten eller elektrikeren, som har lavet elinstallationsrapporten.
Køber man en brugt bolig, må man som udgangspunkt leve med en bagatelgrænse for, hvornår man kan gøre indsigelse.
Man siger som udgangspunkt, at mindre mangler, der kan udbedres for mindre end ca. 6.000 kr., dækkes af køber selv. Køber man derimod en ny bolig, har man som udgangspunkt krav på, at tingene i boligen fungerer som nye.
HVAD KAN VI HJÆLPE MED?
Hos os kan vi hjælpe fra start til slut. Vi kan blandt andet hjælpe med:
- At vurdere hvilke muligheder der måtte være hvis en mangel konstateres.
- Vejlede dig om dine muligheder.
- Søge om dækning hos ejerskifteforsikringen.
- Såfremt denne ikke dækker, kan det undersøges, om andre involverede kan gøres ansvarlige.
- Føre sagen, såfremt denne skulle blive til en retssag.
RETSHJÆLPSDÆKNING:
Såfremt sagen skulle udvikle sig til en retssag, skal du være opmærksom på, at din indboforsikring/husforsikring ofte har inkluderet en retshjælpsforsikring. Hvis forsikringsselskabet skønner, at du har rimelig grund til at føre sagen, dækker retshjælpsforsikringen omkostningerne ved sagen, dvs. både dine egne sagsomkostninger og de omkostninger, som du måtte blive dømt til at betale modparten, hvis du taber sagen.
Forsikringen vil også dække retsafgifter og omkostningerne til afholdelse af syn- og skøn, hvor dette vil være nødvendigt for sagens belysning. Du skal være opmærksom på, at man selv skal betale en selvrisiko på 10% af de samlede omkostninger, som oftest ligger på minimum 2.500 kr. Selvrisikoen gælder, uanset om du vinder eller taber sagen.
Hvis du vinder sagen, får du normalt tilkendt sagsomkostninger fra modparten, men det er langt fra sikkert, at de tilkendte sagsomkostninger dækker dine fulde omkostninger ved sagen. I så fald dækker retshjælpsforsikringen dine resterende omkostninger, men som anført således, at du også i denne situation har en selvrisiko på 10%, minimum 2.500 kr.
Der gælder en maksimumsdækning fra forsikringsselskabets side, som vil fremgå af din police. Maksimumsdækning ligger normalt mellem 100.000 – 200.000 kr. inkl. moms. Nogle selskaber har dog en forhøjet maksimumsdækning.
Vi passer på dig
Julian Jensen Advokat er et lille advokatkontor, der lægger stor vægt på tryghed, gennemsigtighed og tilfredse kunder.
Som advokater er vi, modsat jurister og andre juridiske rådgivere, underlagt nogle særlige lovmæssige krav om forsikring og ansvar. Dette giver dig som kunde en sikkerhed.
Det er en sikkerhed, du vælger til, når du vælger at bruge en advokat frem for andre typer af juridisk rådgivning.
Advokatnævnet holder tilsyn med alle advokater, og sikrer en høj faglig standard.
Advokater hos Julian Jensen Advokat er beskikket af Justitsministeriet i Danmark og er en del af Advokatsamfundet.
